Trudel lève le voile sur son projet à l’îlot Dorchester

Quelques semaines après la fin des consultations menées par le promoteur, l’entreprise Trudel était finalement prête à dévoiler publiquement ses plans pour le futur de l’îlot Dorchester. Cinq bâtiments, faisant entre 6 et 20 étages, seraient aménagés dans le secteur qui accueille actuellement un stationnement. On retrouverait 390 logements, une épicerie de grande surface, un hôtel et des espaces verdis. Et l’entreprise se dit toujours ouverte à bonifier son projet.

Au printemps 2024, les représentants de Trudel ont rencontré 18 groupes et partenaires économiques, sociaux et citoyens du quartier Saint-Roch. Plus de 250 personnes ont été présentes à l’une ou l’autre de ces rencontres. Quatre rencontres plus spécifiquement dédiées aux citoyens ont d’ailleurs été organisées en juin.

«Notre méthode, c’est de consulter les gens avant de concevoir nos projets et non pas après. On veut faire de la consultation en amont et non pas de l’acceptabilité sociale en aval, dans laquelle on force des projets […]. Ce n’est pas comme ça qu’on travaille», affirme David Chabot, directeur du bureau du président, en entrevue à Monsaintroch.

Pour M. Chabot, cette méthode inclut aussi une première, soit la publication du rapport de consultation, qui sera rendu accessible au public ce jeudi.

Retour sur le projet

Plusieurs informations liées au projet prévu sur l’îlot Dorchester avaient déjà été mentionnées dans un article du Soleil publié en mai dernier. Lors de sa propre rencontre citoyenne, l’Engrenage Saint-Roch avait également rappelé certaines grandes lignes du projet de Trudel, qui avaient été dévoilées lors de soirées destinées aux citoyens du secteur.

Le projet inclut la construction de cinq immeubles. Ceux-ci incluraient 6 étages pour les deux édifices les plus à l’ouest. Plus au centre, les bâtiments s’établiraient à 10 et à 12 étages. Puis, du côté de la rue Dorchester, on grimperait jusqu’à 20 étages. Actuellement, la tour Fresk, qui a vu le jour en 2017 dans le quartier Saint-Roch, atteint aussi ce chiffre.

Au total, 390 unités de logements seraient aménagées. On vise principalement des endroits pouvant accueillir des personnes seules ou des couples de professionnels. Comme dans les projets notamment développés à Fleur de Lys et aux Galeries Charlesbourg, Trudel vise d’offrir 15% de logements abordables et 10% de logements adaptés.

De plus, dans l’édifice de 20 étages, les 10 étages supérieurs accueilleraient 175  chambres dédiées à l’hôtellerie. S’ajoute au projet une épicerie de 30 000 pieds carrés et trois commerces de proximité.

Finalement, selon Trudel, une part significative serait apportée au verdissement, avec 15 000 pieds carrés de parc et des toits végétalisés, en plus d’une place publique, qui porte provisoirement le nom de Place des Tanneurs, en hommage à l’historique du secteur.

Préoccupations et améliorations

À travers les rencontres avec les différents groupes, l’équipe de Trudel a ressorti sept thématiques sur lesquelles des pistes d’amélioration sont envisagées.

Volume et architecture des bâtiments

D’entrée de jeu, Trudel reconnaît que les recommandations inscrites au Plan particulier d’urbanisme (PPU) adopté pour le secteur en 2017 ne sont pas suivies dans ce projet, en ce qui concerne la hauteur des bâtiments. En effet, le PPU autorise actuellement des bâtiments entre 7 et 10 étages dans ce secteur.

Selon David Chabot, «économiquement, dans la réalité de 2024, c’était impossible de construire le projet qui était encadré très très serré» par le PPU.

«Ça ne donne aucune flexibilité et dans le contexte actuel, c’était impossible de le réaliser», soutient M. Chabot, qui estime quand même que le projet «respecte l’esprit du PPU».

Dans le rapport produit par Trudel, on estime que «les groupes rencontrés considéraient que la volumétrie globale du projet, d’ouest en est, était acceptable et intéressante.» Plusieurs auraient toutefois partagé des appréhensions, en raison de frustrations liées à l’aménagement d’un autre édifice de 20 étages, dans le quartier, soit la tour Fresk.

Certains effets indésirables sont mentionnés, comme les corridors de vent, la perte d’ensoleillement, l’impact sur le paysage et l’effet d’écrasement au sol. Des participants ont souhaité que la composante architecturale du bâtiment en surhauteur soit revue. Le promoteur souhaite notamment travailler sur ce dossier, pour assurer une intégration architecturale optimale dans le quartier. Une étude des vents et de l’ensoleillement sera aussi produite.

Verdissement

À travers les consultations, l’entreprise Trudel a constaté que le verdissement était au cœur des priorités des gens de Saint-Roch, quartier à faible niveau de canopée. Dans son plan préliminaire, le développeur prévoit l’aménagement d’un parc du côté de la rue Caron et une placette verte au coin des rues Saint-Vallier et Dorchester, en plus d’un aménagement végétalisé dans le secteur de la place des Tanneurs, qui serait la prolongation de la rue Narcisse-Belleau.

Des toits verts sur quelques immeubles compléteraient le tout. Finalement, l’entreprise accepte de végétaliser l’ensemble des toitures des futurs édifices. Trudel souhaite aussi étudier la faisabilité de verdir les façades, avec des plantes grimpantes, comme le lierre ou la vigne.

Puis, un verdissement plus intensif de la rue Saint-Vallier Est, demandé par l’organisme Verdir et Divertir, est aussi à l’étude.

Abordabilité et logement social

De nombreux groupes auraient mentionné le besoin d’offrir des logements à plus faible coût. Des citoyens craignent que le projet de Trudel participent au processus d’embourgeoisement du quartier Saint-Roch.

Comme dans d’autres projets, Trudel vise que 15% de ses unités s’inscrivent dans la catégorie «logements abordables». Mais le besoin en logements sociaux aurait été évoqué à plusieurs reprises. L’Engrenage Saint-Roch proposait notamment que des résidents puissent bénéficier du programme Supplément au loyer (PSL) de la Société d’habitation du Québec (SHQ) et administré par l’Office municipal d’habitation de Québec (OMHQ).

Au départ, Trudel considérait que ce programme encadrait «le loyer admissible selon des critères stricts» et que le «niveau de prix était largement en deçà de la moyenne contemporaine du marché.»

«Or, Trudel a été informée par des participants qu’une bonification récente au programme permettait dorénavant d’envisager l’inclusion de cette clientèle dans le projet. Cette modification des critères d’admission pourrait faire en sorte d’accueillir quelques dizaines de locataires à plus faible revenu au sein du projet», peut-on lire dans le rapport de Trudel, qui verrait cette situation comme «un grand atout pour la mixité sociale».

Par ailleurs, le manque de logements étudiants a aussi été abordé lors des rencontres. Le promoteur souhaite entamer une réflexion sur le sujet, notamment en partenariat avec l’Université Laval.

Finalement, le projet de l’îlot Dorchester ne prévoit pas de faire des logements dédiés aux familles.

«Premièrement, dans le neuf, faire des logements plus grands pour les familles, dans un milieu urbain, c’est difficile de faire des prix qui ont de l’allure. Deuxièmement, notre étude de marché démontre qu’il y a une grosse demande pour les personnes qui vivent seules ou les ménages à deux personnes», justifie David Chabot.

Espaces publics

Pour Trudel, l’aménagement des divers espaces publics a été bien reçu par les différents groupes. Mentionnons l’agrandissement de la superficie du parc Caron, la percée visuelle depuis la rue des Voltigeurs, l’aménagement de la place des Tanneurs et de la placette Dorchester.

Certains se sont cependant inquiétés des impacts de ces nouveaux espaces sur la cohabitation dans un quartier où le phénomène de l’itinérance est grandissant.

Également, un escalier d’une vingtaine de marches est prévu entre la place des Tanneurs et la rue Sainte-Hélène, en raison de la topographie dans le secteur.

«La proposition conceptuelle de ce segment du projet a été reçue avec une certaine réserve considérant les besoins en accès universel et la mobilité active en général», peut-on lire dans le rapport.

L’entreprise reconnait le besoin de bonification entourant cet enjeu.

Commerces

Plusieurs personnes se réjouiraient de voir apparaître une épicerie «à volume» dans le secteur.

«Ce type de commerce est grandement attendu dans le secteur depuis longtemps et avait été relevé lors des consultations de préconception», mentionne-t-on.

Trois autres espaces commerciaux seraient aménagés. D’autres besoins en alimentation auraient été évoqués, comme une boulangerie, une poissonnerie ou une boucherie.

Également, plusieurs résidents déplorent l’absence d’une quincaillerie dans le secteur depuis quelques années.

Trudel souhaite que l’offre commerciale «ajoute au quartier sans concurrencer les commerces existants».

Intégration artistique

Pendant les consultations, le développeur a reçu plusieurs commentaires demandant de faire une plus grande place à l’art, considérant la présence de nombreux artistes dans le secteur de l’îlot des Tanneurs et la proximité d’établissements à vocation artistique.

Plusieurs ont demandé l’inclusion de studios ou d’ateliers pour les artistes. Selon l’entreprise, «une collaboration est possible avec des partenaires institutionnels et éducatifs du quartier afin de combler une partie de la demande existante».

L’implantation d’une galerie d’art ou d’un espace de mise en valeur des œuvres produites par les étudiants du secteur est aussi envisagée, tout comme «l’intégration d’œuvres structurelles», que ce soit pendant le chantier ou sur le bâtiment.

«L’habillage des clôtures de chantier par des artistes locaux ou l’inclusion d’une grande fresque sur l’une des façades du projet pourraient générer une visibilité intéressante pour les arts visuels», reconnait le promoteur dans son rapport.

Circulation et axes routiers

Plusieurs résidents craindraient une augmentation de la circulation, avec l’arrivée de près de 400 nouveaux ménages, en plus des clients de l’hôtel, dans un secteur déjà aux prises avec une circulation dense. De plus, le stationnement qui serait aménagé comporterait environ 600 cases, en comparaison avec les 350 places disponibles actuellement.

Pour l’entreprise, il faut analyser les choses différemment, puisque la situation actuelle créerait un «va-et-vient important», comme ces espaces sont occupées plusieurs fois par jour.

«En comparaison, une case de stationnement résidentielle ou d’hôtel accueille normalement une seule voiture et le va-et-vient journalier est minimal. Les cases commerciales généreront un achalandage un peu plus fréquent, mais leur nombre limité (75 à 100) réduit beaucoup le nombre de mouvements possibles. L’achalandage commercial proviendra aussi en bonne partie de la mobilité active dans un secteur où elle est déjà fortement utilisée», écrit-on dans le rapport.

Trudel ajoute que l’arrivée prochaine d’un réseau structurant de transport en commun pourra «limiter les mouvements véhiculaires». L’entreprise mentionne quand même que la circulation de transit demeure «une considération importante qui devra être résolue par l’autorité municipale.»

Consultations à venir et début des travaux

Pour la suite des choses, la Ville de Québec devrait publier aujourd’hui un sommaire décisionnel annonçant le début du processus de consultation publique.

En attendant d’obtenir les autorisations, notamment liées au changement de zonage et pour construire plus d’étages que ce qui est prévu au PPU, Trudel veut lancer le plus vite possible le chantier d’archéologie. Des travaux de décontamination pourraient être effectuées dès novembre 2024, afin de lancer les travaux d’excavation en janvier 2025.

L’échéancier actuel prévoit ensuite que les travaux sur les fondations commenceraient au printemps prochain et que la construction des structures hors-sol débuterait à l’automne 2025.

La livraison du projet, dont la valeur est évaluée à près de 300 M$. est espérée pour le printemps 2027.